Prioridad de los créditos hipotecarios – El gobierno considera los créditos hipotecarios una política central por justicia social: quien tiene trabajo
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Prioridad de los créditos hipotecarios
- El gobierno considera los créditos hipotecarios una política central por justicia social: quien tiene trabajo debe poder acceder a una vivienda sin ahorrar 30 o 40 años
- Generan un fuerte efecto multiplicador: al comprar la primera casa se adquieren muebles, electrodomésticos y otros bienes que dinamizan múltiples sectores
- Impulsan la formalidad laboral: cerca del 50% de los trabajadores está en la informalidad; al transformar el “ahorro” del no pago de impuestos en cuota de vivienda propia, se crea un incentivo claro a formalizarse
- El alquiler pasa a equipararse con la cuota hipotecaria, lo que encauza a jóvenes y trabajadores locales o del exterior hacia el empleo registrado
Evolución del stock de créditos
- Al inicio de la gestión había unos 7,5 billones de pesos en créditos hipotecarios; hoy alcanzan 16,8 billones
- En términos nominales el crecimiento superó el 121%; ajustado por inflación y medido en UVA el avance fue del 57%
- Aun así el stock representa apenas el 2% del PBI, frente al 27% en Chile o niveles históricos de hasta 50-75% en Estados Unidos
- Existe un margen de expansión muy amplio si se resuelven los obstáculos de fondeo y confianza
Obstáculos históricos y descalce de plazos
- La volatilidad económica, planes tipo Bonex, corralito, defaults y rupturas de contratos erosionaron la confianza en la moneda, las instituciones y el ahorro de largo plazo
- Este es el primer gobierno que evitó una crisis sin atropellar la propiedad privada ni violar contratos, base indispensable para reconstruir el mercado de capitales
- Los bancos enfrentan un descalce severo: hipotecas a 15-30 años versus depósitos a la vista o plazos fijos de apenas 30 días
- Sin fondeo de mayor duración resulta muy difícil originar más créditos hipotecarios a gran escala
Programa del FGS con plazos fijos de largo plazo
- El Fondo de Garantía de Sustentabilidad, junto a Capital Humano y Economía, licitará plazos fijos a 1 y 5 años por un monto total de 2 billones de pesos
- Objetivo: dar liquidez de mediano plazo a los bancos para que aceleren la originación de hipotecas
- El FGS mantiene como mandato principal rentabilidad y seguridad; como objetivo secundario promueve la macroeconomía
- Desde la asunción de Milei los activos del FGS pasaron de 30.000 a 80.000 millones de dólares (más de 160% de aumento); parte de esa mejora se aplica al programa
- No se asume riesgo crediticio de personas humanas: los bancos evalúan, otorgan y gestionan la mora (hoy en 1,6%)
Condiciones de tasas, montos y destinos
- Tasa mínima exigida al banco: UVA + 2,5% a 1 año y UVA + 4,5% a 5 años (pueden ofertar más alto en la licitación)
- Tasa máxima al tomador final: UVA + 7,5%; los bancos pueden prestar más barato, nunca más caro
- Monto máximo por crédito: 150.000 UVAs (alrededor de 200.000 dólares)
- Promedio actual de préstamos: unos 114 millones de pesos (cerca de 80.000 dólares), lo que permitiría unas 17.000-18.000 soluciones habitacionales con los 2 billones
- Destinados a primera vivienda; el cupo final depende de los montos que efectivamente originen los bancos
Ejemplo de accesibilidad para una familia
- Propiedad de referencia: ~106.000 dólares (el banco financia el 75%, es decir ~80.000 dólares)
- A UVA + 7% a 25 años la cuota ronda 865.000 pesos
- Ingreso neto requerido (cuota = 25% del ingreso): 3.460.000 pesos
- Con un ingreso promedio neto individual de 1.800.000 pesos, una pareja joven con dos sueldos puede acceder y pagar cuota en lugar de alquiler desde el primer día
Licitaciones, cronograma y control
- Primera licitación prevista para la semana siguiente al anuncio, comenzando con 200.000 millones de pesos
- Se avanzará según la velocidad de originación de hipotecas por parte de los bancos
- Subastas transparentes vía sistema SIOPEL del MAE, con asistencia técnica del Banco Central
- El BCRA comunica condiciones, supervisa que los fondos se destinen a hipotecas en plazo determinado y elabora un régimen informativo de tasas y montos
- Fondos: parte de plazos fijos ya existentes que se extienden en duración más liquidez adicional del FGS (dividendos y otros flujos)
Impulso combinado a oferta, demanda y construcción
- Se articula con la medida reciente que permite a los bancos prestar en dólares a personas jurídicas hasta el 15% de sus depósitos bajo normas macroprudenciales
- Desarrolladores acceden a financiamiento en dólares más barato para nuevos proyectos; al mismo tiempo crece la demanda de compradores con hipotecas
- La construcción, motor rezagado, recibe un empujón adicional junto a obras viales: 9.500 km de corredores ya licitados y otros 6.000-12.000 km próximos
- El volumen mensual actual de crédito hipotecario es de unos 300.000 millones de pesos; los 2 billones del FGS representan un empuje sustancial